こんにちは　横倉啓子です。

この回は番外編ということで、ロスで体験してきた楽しいスポットなどをご紹介します。

ビバリーヒルズの高級ショッピングスポットとして有名なのが、ここロデオドライブ！
ヴィトン、ティファニー、カルティエ、ベルサーチ、シャネル・・・憧れの高級ブランドは全てここに揃っています。ロデオドライブは映画『プリティー・ウーマン』の舞台として有名です。映画の中でお金持ちの事業家エドワード(リチャード・ギァ)が滞在していた「リージェント・ビバリー・ウィルシャー・ホテル」がありました。

ロサンゼルスのビーチといえばサンタモニカ！
その歴史は古く、100年以上前からL.A.随一の海水浴場として賑わってきました。
世界一有名な桟橋「サンタモニカピア」は1909年に造られた木造の桟橋で、映画にもよく登場するサンタモニカのシンボルです。
この日は海からの霧が発生して肌寒かったです。霧のサンフランシスコではなく、霧のサンタモニカでした。

▼お昼にランチをしたお店です。
     

水槽に入っている生きたカニの中から食べたいカニをチョイスして、焼いたりボイルしてもらいます。日本の夜の８時は夏でもすでに真っ暗です。 
でもロスは８時を過ぎてもまだ明るいです。夜はGriffith Observatoryに行き夜景を一望しました。

▼ダウンタウンの高層群（左）、HOLLYWOOD（中央、右）
    

▼ダウンタウンの高層群の夜景
     

１００均で有名なダイソーがロスにもありました。とても人気があるそうです

▼ダイソー（左）、アメリカで人気のハンバーガー（右）
  

▼オーガニック専門のスーパーマーケットにも行きました。シリアルが豊富でした（右）
    

▼新鮮な魚・イセエビ（左）、きれいに並んでいるソーセージ（中央）、トイレットペーパーに囲まれた桃（右）
    

ビバリーヒルズといえば、豪邸がずらりと建ち並ぶセレブの街として世界的にも有名なスポット！ハリウッドで成功したスターたちが、ハリウッドから程近いこの地に家を立てたのが始まりだそうです。スターのお屋敷を直接眺めるのはなかなか容易ではありません・・・。
車窓からの景色は、立派な門とセキュリティの高い塀ばかりでした(-_-;)

アメリカの3階～5階建てコンドのほとんどが木造ツーバイフォー、ツーバイテンの建築ということでしたが、完成した物件の外観だけを見てもよくわからないですよね・・・

と思っていたら、車で移動中偶然に木造5階建ての建設中の現場を見つけました。ラッキー！！
車中からとったものです。1階は店舗、上階は住居です。

説明よりリアルな貴重な写真をご覧ください↓

続いて、海辺のコンドミニアムをご紹介します。
ハンティントンビーチ ( Huntington Beach ) 別名 サーフシティと呼ばれるアメリカ西海岸のビーチにいきました。
ロサンゼルスから南へ40マイルほど下った位置にありサーフィン発祥の地といわれるだけあって、USオープンなどのサーフィンの大会も数多く開催され、サーフボードを抱えたサーファーが目立ちました。

▼ハンティントンビーチ海岸のコンドミニアム
　　

まとめ

駆け足でしたが、今回の視察ではホームオーナーたちがHOAの目的である資産保全を行うためにきちんと管理をするなど重要な役割を果たしていることがわかりました。
日本における管理会社の評価は管理受託戸数等を基準にしていますが、アメリカの場合はローン会社が管理会社を評価することで第三者の視点が加わっているために日本よりもシビアな印象を受けました。ですが、それだけにHOAが主体となり、新築・中古を問わず街全体が資産保全に努めていることも、整った街を視察することで十分に伝わってきました。
世界中のどんな建物も時間とともに劣化し、性能が低下するのは避けられません。しかし、私たちは、より快適で安全な住環境を維持し、自分たちの資産を守るためにはどうすればいいかを考え続けなければなりません。
建物の寿命は日常の手入れに左右されます。定期的に維持保全に努めれば耐用年数を延ばすことが可能です。何もせず放置すれば耐用年数は短くなります。
管理はあくまで所有者が主体となって行なうものですが、専門的な知識が必要であったり、継続的かつ計画的な対応が必要なものが多かったり、また、現場で即座に対応が必要なものがあったりと、所有者だけで管理を行なうことが難しいのも事実です。
管理の行き届いたロスのコンドミニアムは築年数が経っていても住んでみたいと思わせる素敵な物件ばかりでした。
そのようなコンドミニアムは外部のプロを入れてきちんと適正な管理をしていました。
自分たちが所有する建物の資産価値を守り、良好なコミュニティを創りたいと皆が願う気持ちに国境は存在しないと確認できた視察旅行でした。

最後は、番外編として楽しいスポットなどをご紹介します。

こんにちは横倉啓子です。

引き続き、アーバイン地区の物件です。

⑧IRVINE MICHEISON 2006年施工　HOAの管理費 875＄ 自走式駐車場　積立金共

日本で“マンション”と呼ばれる建物に最も近いコンドミニアムの物件です。

▼自走式の駐車場が地下にあります

▼ゲートには女性の守衛さんがいました（左）。敷地内の噴水の向こうにゲート（中央）、共用エントランス（右）

▼共用ロビー

▼共用廊下（左）と玄関（右）

▼リビング、キッチン、クローゼット
　　　　

エントランスに入って目の前にフロントがありフロントマンがとても忙しそうでした。
暫くどのような人たちが出入りしているのかウォッチングしました。
大きなスーツケースを引いて避暑地でも行くようないでたちのイケメン、かわいい女の子を連れた若いママ、車いすに乗ったご老人とご家族らしき人、おしゃれなご婦人等々、様々な人たちとすれ違いました。

⑨IRVINE STANFORD　1984年施工　HOAの管理費 192＄

最近大手自動車メーカーのコマーシャルで使われている街並みのようでした。

⑩IRVINE NAVARRE　1964年施工 HOAの管理費420＄

オレンジ瓦が特徴のスパニッシュ系の建物です。すぐ目の前に数十面のテニスコートがあります。屋根の上からリスがお出迎えしてくれました。

Vol.6では、車中からとった貴重なラッキーな写真をご覧ください。

こんにちは横倉啓子です。
二日目はアーバイン地区を回りました。
アーバイン地区は開発時からプランニングしているためとても環境がいいです。

⑤　IRVINE 現在新築販売中モデルルームの見学

▼今回販売地区のコンドミニアムの街並み

▼建物建築中

では、素敵なインテリアデザインをたくさんご覧いただきたいと思います。

▼靴を脱がないフラットな玄関

▼暖炉のあるリビング

▼アメリカ定番　お庭のBBQセット

▼女性のあこがれアイランドキッチン

▼ベットルーム
　　　　                                            　　　　　　　　　　　　　

ベットルームにバス・トイレ・シャワールーム・パウダールームは必ず隣接していました。
子供部屋にも隣接してバス・トイレ・シャワールーム・パウダールームが隣接している物件もありました。

▼バス・トイレ・シャワールーム・パウダールーム
　　

▼男の子、女の子　個性あふれる子供部屋

▼２階のちょっとしたスペースには１階のリビングよりも少し小さなファミリールームがあります。

⑥IRVINE PATHWAY　2007年施工　HOAの管理費 258＄

▼１階にガレージ設置３階建てのタウンハウスのようなコンドミニアムです。

▼暖炉があるリビング（左）とアイランドキッチン（右）
　

⑦IRVINE REMINGTO　1986年施工　HOAの管理費 280＄

築２７年１棟４戸　下２戸・上２戸。80年代の、コンドミニアムなのでグリーン植栽が豊富です。

更に　Los Angels コンドミニアム環境視察旅行記 Vol.5へ続きます。

3時間に渡る高橋さんの熱いリアルなお話は、日本との文化、生活、不動産、管理などの様々環境の違いが改めて理解できました。充実したセミナーでした。やはりアメリカの土地の広大さが根底にあることは否めない事実です…　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

昼食は多くの日本人が訪れるというフードコートに連れて行って下さいました。
私は小盛りの醤油ラ―メンを食べました。

※　 3階～5階立てまでは通常、木造のツーバイフォーで建築しています。
80～90年代のコンドミニアムはグリーン植栽が豊富だったそうです。
フロントヤードの雰囲気でコンドミニアムのレベルがある程度判断でき、間口が広いほうが価値があるそうです。
屋根の管理もHOAが行います。自分の芝生が伸びていると、ご近所からの苦情の手紙などが直接ポストに入っていたり、HOAからも芝を刈るように指示が来ます。
一般的にプールのメンテは月70＄+水道代60～70＄位です。庭の広さに合わせたデザインをする際どのように樹木を植えるかなど、3ヶ月はランドスケーピング、6ヶ月はバックヤードをしなくてはいけません。
両隣の許可が必要になります。HOAの許可も必要です。

さあ！　おなかも膨らんで、現地視察のスタートです。

◇

TORRANCE地区の4つの物件を見てきましたのでご紹介します。

①　TORRANCE VERMONT　1978年施工　HOAの管理費 310＄
　(１棟４件のうち１階部分が物件です)

▼築35年の物件の室内のキッチンとバストイレ
　

▼セキュリティ対策のため二重扉になっています。

②　TORRANCE CABRILLO　1986年施工　HOAの管理費 200＄
　(１棟２件の２階建ての1物件)

アメリカは靴を履いたままの生活なので、日本家屋の玄関のように框がなくフラットです。

▼シューズボックス置場がないので玄関入ってすぐ部屋となっています。
　　

▼２つのベットルームとバストイレ
　　　　　　　　　　　　　　　

▼売主が早く売買しようと独自のインテリアでイメージアップしている物件です。
　　

③　TORRANCE MAPLE　1963年施工　HOAの管理費  269＄

築５０年のコンドミニアム物件。５０年前に植えたパームツリーの背丈が高く高く伸びて、５０年の歳月を物語っています。

▼築５０年のコンドミニアムはグリーン植栽が豊富です
　　　　　　

▼驚き！屋根の瓦が木で出来ています。

アメリカでは木の瓦が意外と多いそうです。キツツキが木の瓦をコツコツとつついてしまい、水漏れが生じることがあるそうです。
屋根のメンテ修理はHOAの管理費で修理をします。自分の好き勝手にスレートの瓦などに替えることはできません。

④　TORRANCE CABRILLO 2006年施工  HOAの管理費 209＄

▼外観はコンクリート造りのようですが、実は木造３階建てのコンドミニアム

▼エレベーターで３階に上がってみると共用廊下の床がきれいにペイントされていますが・・・

なにかちょっと違うような。。。。排水溝がない！！　　　穴が開いている　　　えっ⁉

▼穴の先には植栽のプランターが。ＥＣＯ

▼養生をして共用部分の壁と天井をペイントしていたおじさん
　

宿泊したホテル前　　　　　　　　　アメリカの地図で作ったチワワの貼絵

日本の管理組合に該当するHOA

コンドミニアムや住宅地全体等の管理は「ホームオーナーズ・アソシエーション」（home-owners association）通称HOAと呼ばれる組織が行ないます。
HOAの目的は資産保全です。
ホームオーナーとは日本の区分所有者のような人達のことを言い、日本では組合員から役員を選任して理事会を構成するのが一般的ですが、HOAでは立候補したホームオーナーの有志たちが役員となります。
日本のように公平に1～2年くらいの任期で交代したり、輪番制で決めるのではありません。何年も続けている役員もいるそうです。
しかし、アメリカのホームオーナーたちは現役世代が多く、仕事が忙しかったりしてなかなか代表者のなり手がなかったり、管理に関心が低いホームオーナーもいるという話を伺いました。（この部分は日本でも同じですね。）
日本の理事会のようにHOA役員のミーティングも定例で行われます。このミーティングはホームオーナーなら誰でも参加する権利があります。
役員たちはコンドミニアムの補修、メンテナンス計画に関わる予算やルール等を決めます。
専門の管理会社を先行して全体の管理を任せたり、コンドミニアム全体に必要な保険をかける際は保険会社の選考をして依頼したりします。

HOAの管理の実態

先にも述べましたが、コンドミニアム等の管理はHOAと呼ばれる組織が行ないます。
コンドミニアムの管理制度は日本の理事会制度とよく似ていますが、日本と違い管理者方式を採用していないため、管理者選任規定はないようです。
前述のとおり、HOAが専門の管理会社を選考して管理を外部委託したり、また直接清掃会社などと契約しているケースもあります。なお、規約のようなものも作られています。
皆様ご存知の通り、日本のマンションでは窓サッシや玄関扉の外側面は共用部分になるため、「この色が好きだから」「デザインが好きだから」「材質がいいから」と言って個々人で勝手に変えることはできません。
アメリカの場合も、HOAが分譲時のコンセプトに基づき、住宅地全体の街並みも含めてコンドミニアムのデザイン等の管理を行なうため、いくら戸建のコンドミニアムであっても自分勝手に屋根や外壁などの塗装色を変えたり材質を変えることはできません。
日本では専用使用権のある共用部分等（例えばバルコニーや専用庭等）の通常の使用に伴う管理は、使用している人がきちんと日常の清掃等の管理を行なうことになっています。
アメリカでも、コンドミニアムの自宅の庭の芝生等は自分で管理を行ないますが、芝が伸びていると近所から苦情の手紙などが直接本人のポストに入っていたり、HOAから芝を刈るように指示が来ます。何故なら先にも書いた通りHOAの目的は資産保全であり、芝の手入れがされてないことで街全体の雰囲気が損なわれてしまうと目的そのものに反してしまうからです。また、庭に樹木を植える場合は両隣の許可だけでなくHOAの許可も必要になります。
また、日本とアメリカでは国土の面積の違いから、維持管理内容も異なっていると考えられます。
国土の狭い日本では、建物は上へ上へと伸びるため、エレベーターが必要になり、戸数分の駐車場を確保するために機械式駐車場の設置をしなければならず、それらの設備の維持管理が重要な課題となります。
アメリカは広大な土地があることから、ゆったりと敷地をとって駐車場付きタウンハウスや戸建住宅に近い形態のコンドミニアムが建てられます。特に視察したロサンゼルスでは地震も湿度も少ないため、5階くらいまでであれば木造のツーバイフォー（※2）で造られるそうです。（実際、視察をした住宅地域ではほとんどが木造建築で、機械式駐車場は1件も見かけませんでした。）更にHOAが、住宅地内にある共有財産の遊歩道、植栽、公園、レクリエーション施設（プールやテニスコート、クラブハウス等）の日常の管理や住宅地全体のランドスケープ（※3）の計画を行ないますが、これは日本の団地における施設や植栽管理と似ているところがあります。
日本では機械式駐車場の維持管理や修繕等が検討課題となるところが多く見受けられますが、アメリカでは植栽や芝生などの維持管理やシロアリ駆除、ランドスケープの計画維持管理等に費用をかけています。

　※2　ツーバイフォー…枠組壁工法。北米を中心に行われている木造住宅工法。主に断面が38mm×89mm（2インチ×4インチ）の木材を使用することから2×4（two by four）工法と呼ばれる。枠組壁工法の定義は、木材で組まれた枠組に構造用合板その他これに類するものを打ち付けた床及び壁により建築物を建築する工法。

　※3　ランドスケープ（landscape）…景観を構成する諸要素。ある土地における資源、環境、歴史などの要素が構築する経済的、社会的シンボルや空間、またはそのシンボル群や空間が作る都市そのもの。

こんにちは、川崎・横浜のマンション管理士　横倉啓子です。
６月末、アメリカのカリフォルニア州ロサンゼルスに夢設計様主催の不動産環境視察に行って参りました。

管理組合や管理会社におけるマンションの管理の実態を含めたマンション事情を視察するためです。
まず、アメリカでは日本で言う分譲マンションのことを「コンドミニアム」（condominium）、賃貸の集合住宅のことを「アパート」と呼びます。
今回の視察旅行では、日本からロスに渡って30数年、現在「リアルエステート・ブローカー」（Real Estate Broker）（※1）という仕事をされている高橋とし子さんにロスのマンション事情を教えて頂くとともに、現地のコンドミニアムを案内して頂きました。
今回の特集はロサンゼルスのトーランス地区とアーヴァイン地区の限られた場所ではありますが、
日本のマンション管理とは少々違う実態等を含めたコンドミニアム視察のリアルな体験記をお話させて頂きます。

            高橋とし子さん

アメリカのマンション事情

新築・中古を含めたコンドミニアムの現在の売買状況についてご紹介しますと、
2012年末から不動産市場が急激に活性化したため、売り出した物件は数日で購入者が決定し、30～45日以内にローン会社が査定を行ない、融資が下りて、すぐに売却完了という状況だそうです。この活性化は2007年以来とのことです。
この活性化には２つの理由があると考えます。
まず1つめは、アメリカ人の不動産に対する考え方です。
日本人の不動産のイメージは自宅用、永住用というものが多く、不動産購入は人生における一大イベントであるケースが多いと思います。
それと異なりアメリカ人は不動産を投資対象と考え、頻繁に売買をしており、平均不動産所有期間は1件の不動産につき約7年となっています。
つまり7年ごとに買い替えをしているということです。
アメリカ人は自分の資産を増やすためには、金利の安い貯金をするよりも、お金が貯まればローン会社から融資を受けて不動産投資をするそうです。
２つめの理由として、アメリカは世界の先進国でも唯一、人口が急増しており、ベビーブームであった現在のシニア世代に加え、
新たな世代や、移民人口も増加しています。ですから、現在でも住宅が不足している状況で、今後の不動産需要も長期的に上昇が期待されています。
新興住宅地域では常に新しい魅力的なコンドミニアムが建てられているので、中古物件は比較的不利ではありますが、
既に土地が開発された地域では新築物件数が少ないため、新築・中古の違いに関わらず、環境、立地、地域コミュニティ、雰囲気、その他室内のリフォームやインテリア等の品質が売買状況を左右しています。
アメリカでは、不動産売買の融資を行なうローン会社が管理会社の評価を常に行なっています。HOAの規則（規約のようなもの）、財務状況、管理の状況、保険内容など総合的に見て評価しています。良い管理をしている管理会社は評価が上がり、物件の資産価値も上がります。管理がずさんで陳腐化した建物は人気も落ち、売買の対象にならないため評価が下がります。投資対象として売買を頻繁に行なうアメリカ人は不動産の資産価値を高め、売却時の条件をより良くするために、自分が持っているコンドミニアムの管理をきちんと行ないます。立地条件等の良い住宅地域は管理やコミュニティ等がしっかりしていれば中古物件でも新築物件と大差なく売買対象となるからです。