こんにちは　

川崎・横浜・東京で管理組合のみなさまと共に活動中のマンション管理士　横倉啓子です。

昨年コミュニteaパーティーを開催された千葉県のマンション
（http://kanagawa.office-shigematsu.com/official-blog/2013/11/）
の管理組合役員の方から、今年もパーティー開催のご依頼を頂きました。
　　

｢主役は管理組合の皆さま｣である事を意識しつつ、
防災訓練と併せた懇親会という事で、
組合員の方が用意されたカセットコンロやペットボトルのお水を使用し、
参加者の皆さまにティーカップとソーサーをご持参頂きました。

　　
昨年と同様、今年も30名近い方が参加して下さいました。
中には1歳の赤ちゃんを連れたお母様もいらっしゃいました。

懇親会の時間は1時間程。
今年は管理会社の方の防災グッズの宣伝を交え、
紅茶を使った簡単なゲームなども行ないました。

今年は昨年と比べ、多くの方が会場の設営にお手伝い下さり、
皆さんの手で作り上げた懇親会だと強く感じることが出来ました。
　　
理事長様、参加して下さった管理組合の皆さん、管理会社の担当者さん、ありがとうございました。

横倉マンション管理士事務所では、オリジナル『コミュニteaパーティー』の
レシピ作成してご利用頂いています。

『コミュニteaサービス』に関してはこちらをご参照ください。

『コミュニteaサービス』をご希望の管理組合様はこちらからお気軽にご連絡ください。

～長期修繕計画見直し再検討について～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。
　
管理規約の規定により、長期修繕計画の見直しや修繕積立金の改訂は総会の議決事項となっています。
また、長期修繕計画が総会で決議(承認)されたとしても、個々の工事の実施や修繕積立金の改定に関しては、別途総会の決議が必要となります。
長期修繕計画書の通りに実行されるとは限りませんし、また必ずしもこの通りに実行する必要もありません。あくまでも目安であり、その時々で工事を実施するかどうかを判断されたらよいと考えます。

工事価格は変動する可能性があり、経済情勢、社会情勢も時代と共に変化します。
長期修繕計画は定期的（概ね５～６年ごと)に見直すべき性質のものです。
数年後ごとに、法律の変更、生活水準の向上などをふまえて以下のようなことを検討して見直すことも必要です。
① 消費税増税に伴う工事費の増額が挙げられます。平成２６年４月から８％、近い将来には１０％の消費税が工事費に上乗せされますので、税率アップに対する新たな積立金が必要となります。
② 35年～40年目には給排水設備の更新の必要性が説かれています。
   給排水設備の工事費は、共用部分のほか、構造上専有部分を含めて一緒に行う方が効率的であるため、もし専有部分の工事費を計上する場合は、高額な給排水設備工事に対する新たな積立金が必要となります。
③ 多くの管理組合の長期修繕計画にはグレードアップ等、改良・改善の工事の実施が盛り込まれていません。
   将来グレードアップ工事の要素を考慮することは欠かせないと考えられるので、これに伴う想定外の工事の実施に対する備えが求められます。(階段⇒スロープ、バリアフリーなど)
④ クルマ離れの現象
　 多くの管理組合では修繕資金計画において、駐車場使用料収入への依存度が高い中、高齢化や若者の車所持数減少に伴う「クルマ離れの現象」等から、近い将来において駐車場使用料の収入が減少する可能性が考えられます。
⑤ 自然災害によって被災した場合の補修等について
　 直下型の大地震の発生など自然災害で被災した場合の補修をはじめとした「不測の事態の発生に伴う修繕」の実施を見込んでおらず、被災箇所の補修などは自費で対応する可能性を考慮する必要が有ります。

長期修繕計画の工事費は、原則として設計価格で計上していますので、発注時には、競争原理を適正に働かせ、極力工事費を抑えていく努力が望まれます。
これらを実現するためには、マンション管理士等の外部専門家の活用が有効と考えます。

～修繕積立金の額の設定方法～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

散歩をしていると金木犀の甘いやさしい香りが漂って、秋の深まりを感じます。

花水木の実    　金木犀

長期修繕計画は、法律の変更、生活水準の向上、マンションを取り巻く環境の変化等に対応する必要がありますので、概ね５年～６年ごとに見直しが必要とされています。
一般的に経年３０年から４０年に設備改修を含む高額な工事が見込まれるため、経年10年目以降の見直しにおいては、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増額に伴って修繕積立金の額も増加します。

修繕積立金の積立方法には、４つあります。
①長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を、計画期間中、均等に積み立てる方式（均等積立方式）
②当初の積立額を抑え、段階的に積立額を値上げする方式（段階増額積立方式）
③新築マンション購入時にまとまった額を基金で徴収する方式（「修繕積立基金」と呼ばれます。）
④修繕時に一時金を徴収する又は金融機関から借入れすること等を前提とした積立方式

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立を確保する観点から、国交省は①均等積立方式を推奨しています。
但し、この方式でも期間の途中で資金ショートする時には何らかの対応が必要になります。

新築マンションの場合は、②段階増額積立方式を採用している場合がほとんどで、分譲時に③修繕
積立基金を徴収している場合も多くなっています。

次回は「長期修繕計画見直し再検討について」です。