川崎・横浜首都圏を中心にマンション管理士として実務活動をしている。横倉啓子です。
雨に濡れて紫陽花が咲き始めました。
管理組合の特性と問題点を考えてみます。
前回から引き続いて重要な役割を担っている団体…管理組合のいくつか特性と問題点ついて実務に携わっている観点から考えたいと思います。
■莫大な資産を管理する団体なのに運営(マネジメント)や適正なマンション管理のことをよくわからない人たちで行わなければならない。
例えば概算ですがマンションの不動産価値が1戸3000万円とした場合、戸数が100戸のマンションだったら約３０億という資産のマンションということに なります。この３０億円という大きなな資産を管理・運営をする団体が管理組合なのです。自分達の資産であるマンションを自分たちで維持管理するという趣旨 は正論ですが、管理運営を適正にきちんと行うことがとても重要です。
多くのマンション管理組合の場合では、重大な意思決定をマンションの管理・運営についてよく分からず、専門的知識の少ない区分所有者さんたちで進めて、結果知らないところでかなりの損失をしている場合が多く見受けられます。
■意志決定に時間がかかる → 先送りになりやすい。
管理に関する事項は原則として総会の決議を経て実施することになっており、総会に諮る議案を作成するための理事会は、ほとんどの管理組合ではせいぜい月に１回位しか開催されてい無いところが多いです。
また働き盛りの役員の方はご自分のお仕事が日々お忙しくて、管理組合の活動の負担が大きく、月一回開催される理事会に出席することさえできないこともあり ます。このような状況が繰り返されてマンションにとって重要な意思決定が先送りになってしまう事態はどこのマンションでも結構見かけられます。
■外部からマンションの実情に合った個別の有益な情報がなかなか入ってこない。
ここ数年様々なところでマンションセミナーが開催されていますが、みな一般的なお話が多くそれなり一般的な情報は得られます。またパソコンを開いてイン ターネットにつなげれば一般的な情報はすぐ手に入ることができます。書店にはマンション管理の本もいくつか並んでいます。
しかし、マンションで発生する多くのトラブルの場合、ごく一部を除いては個々のマンションの事情によるものがほとんどです。
現実のリアルなトラブルを抱えた多くの管理組合にとって、一般的な情報ではなく、自分の管理組合の実情に合った個別の問題トやラブルに対応できる情報はなかなか手に入れることは難しいです。
またいつでもどこでも手に入る一般的な情報を基に、役員の皆さんが問題の解決を図ろうとしても、更におおきな壁にぶつかって、問題解決の糸口がみつからず 時間ばかり過ぎてしまい、その壁が段々大きくなりどのように手を付けたらいいのか悩まれている役員さんをよく見かけます。
■「自主性」と「専門性」、「理事の負担の公平性」と「継続性」が同時に成り立たないことが多い。その結果‥‥どのような維持管理が行われているのか？以下が理想と現実の大きなギャップです。
■規約や法律に則った運営がされていない…
・規約や法律に従った判断がされずに衡平性が維持できない。
・年度によって理事会の判断が違ってくる。
・専有部と共用部分の区分がマチマチ
・理事会で決められないことを理事会で決めている。
■無駄な管理コストを負担している。
・適正な価格競争の基に発注が行われていない。
・保険が適用できるのに、自費負担している。
そこで‥‥円滑な管理組合運営のために意識してほしいこと！
①公平であること
敷地・建物の「形状」「面積」「位置関係」「使用目的」「利用状況」などを総合的に考慮して区分所有者の利害の衡平が図られるようにすること。
② 合理的であること
逆から見ると不公平や不満が区分所有者の受忍限度内であること
③ 民主主義について
全員一致にすることなのでしょうか？ 長老年長者の意見に従うことなのでしょうか？ 声の大きな人の意見が通るのことなのでしょうか？
本当の民主主義とは多数意見を採用して、前進することでありますが、
⇒ 一時的には不平不満が残ることも有り得るため、その結果を検証してよりよく修正していくことがとても重要です。
さらに…理事会が重要なこと！
◎完璧な手続き
キーワードは「合理性」と「説明責任」です。
多くの組合員は理事会には、とても感謝をしている。しかし、日常の活動や議論内容を知らないため、つい不安や不信に思うことがあるのです。
⇒ 組合員が納得する合理的な選択の積み重ね、必要に応じた適切な広報活動等が必要です。
※理事会が区分所有者に対して、説明を尽くす必要があることに注意することが大変重要です。
※ 共用部分（共有財産）を長く維持し、生活環境をよりよい状態に保ってゆくためには、適正な維持管理を全員で行うしか方法はありません。
※ 共用部分は最新の技術を駆使した構造、設備が多いため ⇒ 高度で専門的な知識とスキルが必要になってきます。
⇒ ポイント！！専門家の関与が必要になってきます。
管理組合の良きパートナーである管理会社を含めた専門家をきちんとセレクトして上手に活用することがカギになります。
