川崎・横浜・首都圏を中心にマンション管理士として実務活動をしている。横倉啓子です。

一か月前までは桜が満開でした。今は葉桜になりハナミズキが咲きはじめました。4月5月6月は多くの管理組合さんで総会を開催される季節です。

前回は管理組合の4つの特性について考えてみました。管理組合の特性上、問題点があるのは当然のことです。
【管理組合の問題点】
■規約や法律に則ってきちんと運営がされていない…
　・規約や法律に従った判断がされずに衡平性が維持できない。
　・年度によって理事会の判断が違ってくる。
　・専有部と共用部分の区分がマチマチ
　・理事会で決められないことを理事会で決めている。
■無駄な管理コストを負担している。
　・適正な価格競争の基に発注が行われていない。
　・保険が適用できるのに、自費負担している。

そこで‥‥円滑な管理組合運営のために意識してほしいことは…！
◎公平であること
　　敷地・建物の「形状」「面積」「位置関係」「使用目的」「利用状況」などを総合的に考慮して区分所有者の利害の衡平が図られるようにすること。
◎合理的であること
　　逆に見て、見たとき不公平や不満が区分所有者の受忍限度内であること
◎きちんとした民主主義であること
　　全員一致にすることなのでしょうか？　
　　年長者の意見に従うことなのでしょうか？　
　　声の大きな人の意見が通ることなのでしょうか？
　　本当の民主主義とは多数意見を採用して、前進することですが、
⇒　一時的には不平不満が残ることも有り得るため、その結果を検証してよりよく修正していくことがとても重要です。

さらに…理事会で最も重要なこと！！！

◎完璧な手続き
　キーワードは「合理性」と「説明責任」です。　
　多くの組合員の方々は、理事会に、とても感謝をしています。
　しかし、詳細な日常の活動や議論内容を知らないため、つい不安や不信を感じることがあるのです。
⇒　だから理事会は、組合員が納得する合理的な選択を積み重ね、必要に応じた適切な広報活動等が必要です。

※  理事会が組合員の方々に対して、説明を尽くすことが大変重要で注意が必要です。
※　共用部分（共有財産）を長く維持し、生活環境をよりよい状態に保ってゆくためには、適正な維持管理を全員で行うしか方法はありません。
※　また共用部分は最新の技術を駆使した構造、設備等が多いため　⇒　高度で専門的な知識とスキルが必要になってきます。

⇒　適正な管理をするための一つの手段として専門家の関与が挙げられます。
　　管理組合の良きパートナーである管理会社と『専門家をきちんとセレクトして上手に活用すること』が適正な管理運営のキーワードになります。

次回は管理会社とマンション管理士の業務の違いなどについてお話をいたします。

こんにちは。川崎・横浜・首都圏を中心にマンション管理士として実務活動をしている。横倉啓子です。

前回から引き続き、重要な役割を担っている団体…管理組合の特性について考えます。

【管理組合の4つの特性】
①莫大な資産を管理する団体なのに運営(マネジメント)や適正なマンション管理のことをよくわからない人たちで行わなければならない。
　例えば概算ですがマンションの不動産価値が1戸3000万円とした場合、戸数が100戸のマンションだった　ら資産が約３０億のマンションということになります。
　その資産約３０億円のマンション共用部分の管理・運営をする団体が管理組合なのです。
　自分達だけで維持管理・運営をするという趣旨は正論ですが、適正にきちんと行うことがとても重要です。
　多くの管理組合の場合、マンションの管理・運営についてよく分からない区分所有者の皆さんで進め、重大　な意思決定をした結果、知らないところでかなりの損失をしている場合が多く見受けられます。
②意志決定に時間がかかる　→　先送りになりやすい。
　マンションの管理に関する事項は原則として、総会の決議を経て実施することになっていますが、総会に　　諮る議案を作成するための理事会は、ほとんどの管理組合ではせいぜい月に１回位しか開催されていな　いところが多いです。
　また働き盛りの役員の方はお仕事が日々忙しくて、管理組合の活動の負担が大きく、月一回開催される理　事会に出席することさえできないこともあります。
　このような状況が繰り返されて、マンションにとって重要な意思決定が先送りになってしまう事態は、どこの　マンションでも見かけられます。
③外部から自分のマンションの実情に合った個別の有益な情報がなかなか入ってこない。
　ここ数年様々な所でマンション管理セミナーが開催されておりますが、一般的な話が多く一般的な情報は　　得られます。
　またパソコンを開いてインターネットにつなげば、情報はすぐ手に入ります。書店に行けばマンション管理の　本がいくつも並んでいます。
　しかし、マンションで発生する多くのトラブルの場合、ごく一部を除いては個々のマンションの事情によるも　のがほとんどです。　
　リアルなトラブルを抱えた多くの管理組合にとって、一般的な情報ではなく、実情に合った個別の問題やト　ラブルに対応できる情報を手に入れません。
　またいつでもどこでも簡単に手に入る一般的な情報を元に、役員の皆さんが問題の解決を図ろうとしても、　更におおきな壁にぶつかって、問題解決の糸口がみつからず時間ばかり過ぎてしまい、その壁が段々大　　きくなり、どこから手を付けたらいいのか悩んでいらっしゃいます。
④「自主性」と「専門性」、「理事の負担の公平性」と「継続性」が同時に成り立たないことが多い。
　例えば、自分たちで何でもかんでもやろうする自主・自力管理は、主体性・自主性は確保できますが、法　　律・技術・会計・財務の専門性を導き出すことは非常に難しいです。
　反対にマンション管理を専門の業務としている管理会社に委託して、全てを任せてしまえば役員はかなり　楽になります。しかし管理会社からの提案に対して、管理組合にとってあまり好ましくないのかなど判断が　出来ずに、管理組合は主体性のない管理しかできなくなる可能性が大きいです。
　また特定の１人の方が何年も役員をやってくだされば管理の継続性の確保はできます。しかし１人への負　担が大きく公平性を欠くことになります。この方がお引越しなどされてしまったら残った人たちは何もわから　ない状態に陥ります。
　皆が公平に役員をやるために１年交代の輪番制で役員になる。多くの管理組合では、次の期に事業の継　承がままならず、管理組合の事業の継続が段々損なわれていきます。

以上から管理組合の4つの特性から、管理組合運営は元々うまくいかないように出来ているのではないかと思わずにはいられません。