～マンションの修繕積立金に関するガイドライン～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

２０１４年１０月８日、満月が地球にすっぽり入る皆既月食を見ることが出来ました。今回の皆既月食は、普段は暗くて探すことが難しい天王星が皆既月食の月の近くに浮かぶ好条件だったそうです。私の肉眼では天王星は見えませんでしたが、月が下から欠けていく姿を見ることが出来ました。午後７時２８分頃に撮影をしたものです。

今回は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国交省/平成23年4月）(ガイドライン)」についてです。

本ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を示し、分譲業者から提示された修繕積立金の額の水準について判断する際の参考資料として作成されたものです。
（１）購入予定マンションの修繕積立金の額の目安
（算出式）　Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
　　　Ｙ：購入予定マンションの修繕積立金の額の目安
　　　Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）　
　　　Ｘ：購入予定マンションの専有床面積（㎡）
　　　Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額）
①専有床面積当たりの修繕積立金の額（Ａ）
　　
　  階数      /　　 建築延床面積　　　平均値    　　　　　平均値の幅
【15階未満】   　 5,000㎡未満    　 218円/㎡   　　　 ・月165円～250円/㎡・月
       　　　　　 5,000～10,000㎡     202円/㎡  　　　  ・月140円～265円/㎡・月
         　　　　　  10,000㎡以上  　   178円/㎡  　　　  ・月135円～220円/㎡・月
【20階以上】                    　　　　　　 206円/㎡   　　　 ・月170円～245円/㎡・月
②機械式駐車場がある場合の加算額（Ｂ）　　　
　　機械式駐車場の機種    　       機械式駐車場の修繕工事費（１台当たりの月額）
  ２段（ピット１段）昇降式    　　　　　　　7,085円/台・月
  ３段（ピット２段）昇降式       　　　　   6,040円/台・月
  ３段（ピット１段）昇降横行式     　     8,540円/台・月
  ４段（ピット２段）昇降横行式         14,165円/台・月

詳細については国土交通省のホームページリンクをご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf#search=%27%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3%27

次回は「修繕積立金の額の設定方法」についてです。

～長期修繕計画の法的位置づけ～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

分譲マンションの長期修繕計画の内容や作成は法令等によって義務付けられているわけではありません。
基本的に管理組合の規約や総会の決議に基づいて作成されるものです。
分譲マンションの長期修繕計画について、平成２０年６月に、国土交通省から「長期修繕計画標準様式」及び「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」(ガイドライン)が公表されています。

国土交通省の標準様式は、管理組合において長期修繕計画の作成や見直しを行う場合の「参考」と位置づけられています。
標準的な修繕工事項目として、中項目１９・小項目５０に細分化し、それぞれについて概算工事費の算出根拠を明示する内容になっています。
長期修繕計画については、あくまで「修繕積立金(毎月の積立額)の裏付け」になればいいのであって、必ず国が公表している標準仕様を準拠して作成するというわけではありません。

次回はマンションの修繕積立金に関するガイドラインについてです。

～長期修繕計画と修繕積立金の歴史～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。
今回は「長期修繕計画と修繕積立金の歴史」についてです。

昭和の時代に分譲されたマンションは、建物の維持管理について計画的に修繕工事を実施しないといけないことは理解していながら、「計画性」という概念がほとんどありませんでした。
また現在の長期修繕計画のようなものを根拠として、修繕積立金の算出はしていませんでした。
昭和時代の新築分譲の修繕積立金の積立額は、管理費の１０％相当額に設定するようなことが当たり前のように行われていました。この積立額の設定方法は、全く専門性を伴わないものです。

【平成４年】
旧建設省(建設経済局及び住宅局)から、マンション分譲事業者(デベロッパー)はマンション分譲時に、購入者や管理組合に対し以下のことの周知に努めるように通達がされました。
管理業者(管理会社)は管理受託時に、マンションの実態に即した長期修繕計画の策定、これに基づく適切な修繕積立金の積立及び適時の劣化診断の実施の必要性に関すること。
そして、マンションの新築分譲において、購入者に対する「長期修繕計画の提示」と「修繕積立金の根拠」が示されるようになりました。

【平成９年】
マンション管理の分野において、旧建設省(建設経済局及び住宅局)から公表されていた中高層共同住宅標準管理規約(現在の標準管理規約)について、「長期修繕計画の作成や変更を管理組合の業務として位置付ける」旨の改正が行われました。

昭和、平成の初めに分譲されたマンションの場合、現在の修繕積立金が専門性に則って妥当かどうかを確認する必要が有ります。確認を先延ばしにしていると、修正にも時間がかかります。
でも、どこから手を付けたらいいのかわからないという、管理組合の役員の皆様は、是非お気軽にご連絡ください。

次回は「長期修繕計画の法的位置づけ」についてです。

～修繕積立金の必要性について～

こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。
　
修繕費を積み立てずに、修繕工事を行うたびに、必要な費用を区分所有者から徴収して、工事費等の支払いをするような方法で対応することもできますが、非常に大変です。
例えば、１５０戸のマンションで、大規模修繕工事の予算が約１億３千万円だとします。
単純に１億３千万円÷１５０戸で、戸当たり約８７万円の工事費が必要になりますから、総会の決議に基づいて期間内に全戸から８７万円を修繕一時金として徴収することになります。
工事の実施は分かっていても、全員から徴収することが出来なければ、大規模修繕工事は頓挫し実施できません。
そうならないために、修繕に必要な費用、計画修繕の対象となる建物・設備などの部分、修繕の時期を、あらかじめ「長期修繕計画」として定めます。

修繕に必要な費用として一定の期間内に見込まれる合計金額を計画策定期間の月数(３０年の場合は３６０)で除(÷)して１カ月当たりの費用を算出ます。
更にそれを専有部分の床面積の割合で按分して一戸当たりの費用として「修繕積立金の積立額」を算出します。
これを計画的に積み立てて将来の修繕の備えとして、区分所有者は管理費と共に毎月、修繕積立金を管理組合に納入します。

いつ頃、建物・設備のどこを、いくらぐらいの費用で、修繕するのかを長期的に把握し、その備えとして修繕積立金を計画的に積み立てることになることから、長期修繕計画には「修繕積立金の裏付けとなること」が求められます。

計画的な修繕工事はマンションの資産価値維持・向上にとって大切です。
しかし、あくまでも計画ですから、長期修繕計画どおりに杓子（しゃくし）定規に修繕工事を行う必要はありませんが、修繕時期が近づいたら劣化診断等を行って修繕工事を行うべきかを確認することが必要です。
　
次回は「長期修繕計画と修繕積立金の歴史」についてです。

～管理組合の長期修繕計画作成の目的と意義～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

計画的な修繕工事はマンションの資産価値維持・向上にとって大切です。
長期修繕計画書は、マンションの建物・設備及び外構の資産価値の低下を防ぎ、快適な居住環境を維持し、さらには向上させるための指標として作成します。
どんな建物も時間とともに劣化し、性能が低下するのは避けられません。そこで新築当初の性能を出来るだけ失うことのないようにして、より快適で安全な住環境を維持することを目的としています。
建物の寿命は日常の手入れに左右されるため、定期的に維持保全に努めれば耐用年数を延ばすことが可能ですが、逆に手を加えず放置すれば耐用年数は短くなります。したがって長期的な展望にたって計画的に修繕を行う事により、建物を初期の性能に近い状態に保つ事が可能となります。
長期修繕計画書の作成目的は、将来に向けての維持・管理に関しての計画を見直すことにあります。
長期修繕計画書の作成は、一定期間の建物の維持・管理の指標となるだけでなく、総会においてその計画を承認してもらうことにより、共用部分の適切な管理について居住者間の合意を良好に形成する効果があります。また、それに伴う適切で無駄のない合理的な修繕積立金の額を予測する事も重要な役割となります。

次回は修繕積立金の必要性についてです。

こんにちは。川崎・横浜を中心に首都圏で活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

マンション管理士試験の受験勧奨リーフレット「国家資格マンション管理士ガイド」の平成２６年度版の製作にあたり、同リーフレット中の「活躍するマンション管理士」のページに「女性」枠で推薦が有りました。
毎年以下の条件の「属性」に準じて推薦するそうです。
・女性のマンション管理士 ＝ 「女性」
・活発に活躍しているマンション管理士（例えば、事務所等を開設）＝ 「成業者」
・技術関係の資格を有するマンション管理士 ＝ 「技術系資格保有者」
・現役をリタイヤした後、第二の人生として活躍するマンション管理士 ＝ 「リタイヤ世代」
※２６年度のマンション管理士ガイドをご覧ください。

こんにちは　川崎・横浜を首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。　　　　　

２月首都圏では８日、１４日と激しい雪と風で大荒れとなりました。２００１年１月以来の大雪警報が出された東京都心では積雪が２７センチに達し、１９９４年２月以来２０年ぶりに２０センチを超えたそうです。雪に慣れていない都心では、雪かきや屋根の雪おろしに追われたり、予想外の出来事にいマンション管理組合もあたふたしたところが多いのではないでしょうか。

２回降った大雪前から、１か月経った理事会までの各管理組合さんの雪に対するドラマが有りました。

◎都内のＡマンション(150戸)では、 大雪が降る２日前2/7に理事会が有りました。議題も終了に近づき終了間際に、いつも寡黙な男性から一言……提案がありました。
「土日に大雪の予報が出でいますが、管理員さんの出勤日ならば管理員さんの好意で玄関前等雪かきをしてくれていましたが、土日は管理員さんが休みなので、雪かきは自分たちでやらないといけないですね。９日は都知事選が有り、朝から選挙に行く人がいるかもしれない。またうちのマンションはお年寄りも多いのでエントランスで転んでケガなどをしてはいけないから、理事会で雪かきをしたほうがいいのではないでしょうか。」
理事長も「そうですね。理事会で出られる人だけでいいですから、雪かきをした方いいですね。どうでしょう皆さん。」…賛成多数で決まりました。
管理会社のフロントマンからも、管理員が土日休みなので事前に雪かきの道具を用意しますと理事会終了後に準備を始めました。
それから１か月後の３月初旬に理事会が開催されました。
冒頭に理事長、管理会社から雪かきの報告が有りました。

今回の雪かきは理事たちだけではなく、委員会(一昨年の総会で植栽関係の委員会が発足しました。)に所属している有志等の人たちも集まり、皆が一緒になって雪かきをしたそうです。
雪かきをがんばり過ぎて、月曜日は腰が痛かったという報告もありました。

湿った重い雪の雪かきは、足腰に負担がかかり大変な重労働です。重たいシャベルはさらに負担が増えるとのことです。
今後に備えて、プラスチックの雪かきシャベルを２～３本追加購入することが決まりました。

◎神奈川のＢマンション(106戸)では、雪が降った土曜日に管理人さんの声かけで、居住者有志の雪かきが始まったそうです。でもだんだんと風雪が強まり、残念ながらその後さらに雪が積もってしまいました‥‥
翌朝は、呼びかけもなかったのに有志が出てきて、昼間前には、敷地内と道路に面した歩道の雪かき全て完了したそうです。
私が日曜日の夕方の理事会にお伺いした時には、マンションのまわりは整然と雪かきがなされており、雪かきで使用した道具がエントランスに干してありました。
今回の大雪時に中庭の自動ドアに雪が詰まり扉が故障し、開いたままの状態になってしまったそうです。
雪の日の中庭の自動ドアの使用について、日曜日の理事会では今後雪予報の状況を見ながら、前以って使用禁止等の注意喚起の掲示物で対応することに決まりました。

◎別のマンションでは、理事会で少し勘違いしたオジサマから、「雪かきは管理会社がやるのが仕事でしょ。マンション管理士も雪かきをやりに来るんでしょ。」との意見が出ましたが、
それを受けた管理会社からは、雪かきは委託業務には入っていないので…という説明がありました。
雪が降った後の日曜日では、マンション居住者の多くの有志の人たちで、雪かきがはじめられたそうです。

◎横浜のＣマンション(87戸)では、居住者の有志の人たちが手持ちのスコップ、ちりとり等を持参で頑張ったそうです。そこで有志の奥様パワーとマンション内コミュニケーションが図れたと聞いています。
雪かき道具の必要性を体で感じたそうです。
その後の3月初旬の理事会では、雪かき道具(アルミの軽いシャベル５本)の追加購入が決まりました。

雪は後始末などが大変です。湿った重い雪の雪かき作業は、大変な重労働です。特に力んだりすると血圧と脈拍が上がります。雪かきの際は無理せず健康管理やケガに充分注意してください。
でも雪の中にマンション内コミュニティの種がいくつもあることを感じました。

こんにちはマンション管理士の横倉啓子です。

川崎市が、「直結給水」の範囲を拡大しました。

はじめに直結給水とは？道路などに埋設されている配水管から、受水槽を経由せずに、直接各家庭の蛇口に、水道水を供給する給水方式のことです。
直結給水には、「直結直圧式給水」と「直結増圧式給水」の2種類があります。
川崎市の給水方式の場合、大別して「直結給水」と「受水槽式給水」があり、さらに直結給水は、「直結直圧式給水」、「特例直結直圧式給水」、「直結増圧式給水」に分類されています。
また、「直結直圧式給水」には、3階までの建築物を対象とした「直結直圧式給水」と4階以上の建築物を対象とする「特例直結直圧式給水」の2種類があり、特例直結直圧式給水は、本来であれば直結増圧式給水となる建築物に対して、暫定的に増圧給水設備の設置を猶予し、直圧式で給水する方式です。

川崎市　特例直結直圧方式による給水の階数制限の撤廃について（平成26年2月1日施行）　報道発表資料を引用します。

水道の給水方式には、配水管の水圧を利用して給水する直結方式と受水槽を経由してポンプ等で給水する受水槽方式があます。
直結方式には、おいしい水の給水、停電時における給水の継続、省エネルギーといった様々なメリットがあります。
川崎市では、これまで配水管網の整備などを推進することにより、配水管の水圧を確保し、直結方式により給水が可能な建物の階数を順次拡大してきました。
このたび、５階建までの建物に限定している特例直結直圧方式の設計水圧上限値を0.35Ｍｐａ（メガパスカル）を0.40Ｍｐａに引き上げ、水理計算上可能な階数まで給水可能とし、平成２６年２月から階数制限を撤廃することとしました。

１ 給水方式の種類
※１ 直結直圧方式：配水管の水圧のみで給水する方式
※２ 直結増圧方式：配水管の水圧を増圧ポンプで増圧して高層階に給水する方式
※３ 特例直結直圧方式：４階以上への直結方式による給水に当たり、当該建物に給水する配水管の水圧等を踏まえ、増圧ポンプの設置を猶予し、直結直圧方式により給水する方式

２ 直結方式による給水の経緯
平成 元年 ４月 ３階建て専用住宅（３階直結直圧方式）
平成 ５年１０月 ３階建て共同住宅等（３階直結直圧方式）
平成１１年 ７月 １０階建てまでの共同住宅等（直結増圧方式）
平成１７年 ８月 階数制限撤廃（直結増圧方式）５階建て共同住宅等（特例直結直圧方式）

３ 改正内容
（１）特例直結直圧方式の階数制限を撤廃する。
（２）特例直結直圧方式の設計水圧上限値を0.35Ｍｐａから0.40Ｍｐａに引き上げる。
（３）特例直結直圧方式と他の給水方式の併用を認める。

４ 直結直圧方式による給水の階数制限の撤廃の効果
（１）おいしい水の給水
　　　清掃に関する基準がない小規模受水槽が減少することにより、より一層おいしい水の給水が可能となります。
（２）停電時における給水の継続
　　　直結直圧方式は配水管の水圧のみで給水するため、建物が停電となっても給水を継続することができます。
（３）省エネルギー
　　　今回の直結直圧方式の階数制限の撤廃による二酸化炭素の削減量は、１日当たり３．３ｔと試算され（※４）、これは約８万６０００本のスギの木が１日に吸収する二酸化炭素量に相当します。
　※４ ６階建及び７階建の建物の約３割が受水槽方式から直結直圧方式に切り替わることを想定して算出
（以上引用ここまで）

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管理組合が、特例直結直圧式給水を検討する場合、総会の決議が必要です。
既存の給水設備・装置からの変更するには、配水管の取付口の口径（75ｍｍ以下）の条件が満たされているか、
水圧設計水圧上0.40Ｍｐａの水圧に既存の配水管が耐えられるか等…
基本的に直結直圧式給水と同じだそうですが、当該建物への直結方式による給水に当たり、配水管の水圧が低下したときには「直結増圧式給水」に変更することとになります。
そのため、あらかじめ増圧ポンプの設置スペースや設置費用を準備しておく必要がある点が、直結直圧式給水と異なります。

【直結増圧式給水】
直結増圧式給水概念図 増圧ポンプを使って配水管の水圧に加圧して給水する方式です。受水槽を設置しないため、土地の有効利用や受水槽清掃の手間を省くことができるなどのメリットがありますが、貯水機能がないため、断水などのときは直結直圧式給水と同じ対応が必要になります。また、断水後の赤い水などが増圧ポンプに流入することにより、故障の原因となることがありますので、増圧ポンプの給水バルブを閉めておくなどの対応をしておき、増圧ポンプを経由しない散水栓などで水の状態を確認してから、増圧ポンプの使用を再開する必要があります。
〈メリット〉
    配水管の水を直接給水することができるため、より新鮮な水の給水ができます。
    配水管の水圧を利用して給水するため、受水槽式給水に比べて省エネルギー効果があります。
    受水槽を設置する必要がありません。そのため、受水槽の設置、維持管理（定期点検、清掃等）が必要ありません。また、受水槽の設置スペースを有効利用することができます。
〈デメリット〉
    建築物の規模に一定の制限があります。
    増圧ポンプの設置が必要です。
    増圧ポンプの維持管理（定期点検等）や断水時の適切な対応が必要となります。
    貯水機能がないため、断水等のときには水の使用ができなくなります。そのため、緊急時に水の使用が適用できません。

以上が直結増圧式給水の一般的なメリ・デメです。
各管理組合の現状、特性等を充分理解して、慎重に検討することを願います。
ご相談希望の管理組合さまは、お気軽にご連絡ください。

こんにちはマンション管理士の横倉啓子です。
神奈川新聞のWEB版に以下のような記事があったので引用します。
川崎市は２０日の市議会本会議で、大規模マンションの貯水槽を、災害時に周辺住民が使える応急給水施設として活用していく方針を明らかにした。共産党の井口真美氏（多摩区）一般質問に答えた。
貯水槽から直接水を出し利用するには、盗水防止などの観点から水道メーターの設置がこれまで求められた。その場合、現行の仕組みでは加入金（通常の口径で１５万７５００円）と毎月の基本料金（８立方メートルまで５５６円）が発生。
マンション管理組合に負担を強いることになる。
井口氏は、応急給水施設として活用する貯水槽に限り、加入金と基本料金の徴収を免除するよう主張。民間の既存施設を有効活用して、災害時に備えるべきと指摘した。
市上下水道局の飛彈良一上下水道事業管理者は「自助、共助による飲料水確保の取り組みとして、本市の考え方に合致する。災害時に限って活用を可能とするよう検討したい」と述べ、前向きな姿勢を示した。
（以上引用ここまで）

災害が発生したら、公共の応急給水拠点施設だけでなく、民間の大規模マンションも協力して、貯水槽の水をマンション居住者以外の近隣住民に役立てようという意見です。非常時には地域住民との助け合いが必要になりますので、大切なことだとは思います。
しかし、分譲のマンションの場合には、区分所有法という法律の下で、マンションにおいて区分所有者の共同利益を増進し良好な住環境を確保するために、建物や設備を適切に管理や整備を行うこと、またそれらを行いやすく体制を整えることによって、トラブルの少ない暮らしやすい物的な環境を実現し維持することを最も重要な課題としています。

▼貯水槽　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▼貯水槽内の水
　　　　　　
分譲マンションの管理組合としていくつかの問題点や課題が発生します。

１.総会の決議が必要　
　管理組合はマンションの敷地や共用部分等の財産管理という目的をもって、建物や設備を適切に維持管理、整備しています。敷地や共用部分等の一部を、第三者（居住者以外の近隣住民）に使用させるには、管理組合として総会の決議が必要です。

２.事前のトラブル防止及び安全対策等の検討
　非常時において、平静でいられないことから混乱した不特定多数の人々が、マンション貯水槽の水を求め敷地内に入り込むとなども予想されます。管理組合では事前のトラブル防止及び安全対策等の検討が必要になります。

３.マンションの給水設備について…
　管理組合は日々清潔な飲料水を各戸に給水するために、区分所有者から管理費を集め、給水設備の点検、年に１回実施する受水槽の清掃、水質検査等の、維持管理をしています。
　一般的に貯水槽の大きさを決める場合に、１日の全体の使用料の１/２程度の容量とされていることを考慮する必要があります。
　災害時に貯水槽の飲料水をマンション居住者だけではなく近隣住民にも使用できるためには、多量の飲料水を蓄えていなければなりません。
　大規模マンションは居住者数も多くなり、居住者が必要とする飲料水の確保も大変になります。
　水道水は塩素等による滅菌が行われ、雑菌の発生が抑えられて送られてきますので、いつでも安心して利用することができます。
　通常の貯水槽では、１日２回内部の水が入れ替わるよう常に補給されます。残留する塩素濃度も維持されますが、災害時には補給が止まり、貯水槽の中に残った水だけになると、気温や貯水槽の汚れなどの外部要因によって塩素濃度は下がり、滅菌効果が弱くなってやがて飲料水に適さなくなる場合もあります。

４.「直結給水方式」の場合は…
　貯水槽は水道水を貯めて使うため、水温が上がって味が悪くなったり、使用料が減って水が長時間滞留して、塩素濃度が下がると滅菌効果が悪くなることから、最近では「直結給水方式」の普及・拡大を推進している自治体が有ります。
　貯水槽を廃止し、水道本管の水をそのまま各戸に給水しますので、常に新鮮な水を使うことができます。貯水槽を設置する必要がありません。そのため、維持管理（定期点検、清掃等）が必要ありません。
　しかし、災害が発生したら貯水槽が有りませんので水道が止まれば直ちに断水し、マンション居住者自身の飲料水確保が必要な事態になります。当然近隣住民に役立てることはできません。

▼水道管直結工事　　　　　　　　　　▼配管交換工事
　　　　

※　管理組合としての対応は…　
マンション居住者自身が自宅で備えるもの（飲料水等…）、安全対策のリスト等を作って周知を徹底することが必要です。

マンションの現状、管理組合の特性等を充分理解して、検討することを願います。

あけましておめでとうございます。

川崎・横浜・神奈川、東京エリアで活動をしております、横倉啓子です。

新年一番目にメールが届きました。お世話になっている管理組合の役員さんからです。
『いつもプロとしての横倉さんに感心しておりました。もうすぐ私の仕事は終わりますがこれまでのサポート本当にありがとうございました。感謝しております。』
読んでいて胸が一杯になりました。

今年もより一層マンション管理の専門性を高め、ソフト＆ハード＆ハートの面から、真摯にマンション問題の予防・解決に取り組み、マンション管理組合のみなさま、役員のみなさまのお役に立てるよう、誠心誠意精進します。どうぞよろしくお願い致します。
マンションでのお困りごと、不安などがありましたら、お気軽にご連絡下さいませ。

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