川崎・横浜・東京で管理組合のみなさまと共に活動中のマンション管理士　横倉啓子です。

今回は横浜市のマンションの管理組合役員の方から
懇親会開催のご依頼を頂き、コミュニteaパーティーを実施致しました。
　　　　

管理組合としても初めての試みということで、
防災訓練とあわせてガスコンロを使用しながらティーバッグの美味しい淹れ方を
デモンストレーションさせて頂きました。
環境をご提供下さった役員の方に感謝致します。
　　
初めての懇親会でしたが、30名近い方が参加して下さいました。
面識のない方同士で参加される中、カードを使って簡単な名刺を作り、
グループ内での挨拶をするところから懇親会を始めました。
また、こちらの管理組合は自治会との繋がりを大事にされていて、
配付されている防災グッズの案内などをメニューに織り交ぜました。
　　
更に、紅茶への関心も高く、デモンストレーションの合間に
一生懸命メモを取られている方の姿もありました。

懇親会後に参加された皆さんが笑顔になっていたのがとても印象に残りました。

理事長様、役員の方々、参加して下さった管理組合の皆さん、管理会社の担当者さん、
ありがとうございました。

横倉マンション管理士事務所では、オリジナル『コミュニteaパーティー』の
レシピ作成してご利用頂いています。

『コミュニteaサービス』に関してはこちらをご参照ください。

『コミュニteaサービス』をご希望の管理組合様はこちらからお気軽にご連絡ください。

川崎・横浜・東京で管理組合のみなさまと共に活動中のマンション管理士　横倉啓子です。

昨年、一昨年に続き、千葉県のマンションの管理組合役員の方から今年もパーティー開催のご依頼を頂き、コミュニteaパーティーを開催致しました。

過去2年のパーティーは11月に開催されてましたが、今年はまだまだ暑さの残る9月、防災訓練の後に開催された事もあって、水出しの紅茶をお出しする事にしました。
環境をご提供下さった役員の方に感謝致します。
　　
過去のteaパーティーと同様、今年も30名近い方が参加して下さいました。
また、懇親会が始まる前に参加者の方から、普段理事会にはなかなか言えない悩み事についてのご相談があり、相談された方、役員の方、管理会社と相談の上で解決されていた一幕もありました。

3年続いて開催されているコミュニteaパーティーですが、3年連続で参加されている方、昨年に続いて今年も参加して下さった方、今年初めて参加して下さった方、顔ぶれもさまざまで、少しずつコミュニティの輪が広がっているのを感じました。

理事長様、役員の方々、参加して下さった管理組合の皆さん、管理会社の担当者さん、ありがとうございました。

横倉マンション管理士事務所では、オリジナル『コミュニteaパーティー』のレシピ作成してご利用頂いています。

『コミュニteaサービス』に関してはこちらをご参照ください。

『コミュニteaサービス』をご希望の管理組合様はこちらからお気軽にご連絡ください。

みなさまこんにちは
川崎、横浜、東京、首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

娘百合香がマンション管理士の資格を取得して２年が経ちました。
先日母娘で「講演デビュー」をしてまいりました。マンション業界において、母と娘で活動している日本初のマンション管理士として噂されている？らしいのですが、とても珍しいケースのようです。
東京リーガルマインド(LEC)のマンション管理士講座のパンフレットに、実務家インタビューを載せるとのことで、私たち母娘にインタビューの依頼が有りました。

インタビューの中に、なぜ百合香がマンション管理士を目指したかも触れています。
現在の業務やマンション管理士のやりがい、女性ならではの視点などについてお話をさせて頂きました。
全国の大型書店にリーフレットが置かれています。又LECの各校の受付に置いてあります。
お時間のある方は探してみてください。

内容はこちら
見にくいかもしれませんが御笑覧ください。

内容はこちら↓　をクリックすると大きくなります

みなさまこんにちは
川崎、横浜、東京、首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

2月7日、東京リーガルマインド(LEC)の渋谷本校で、
～マンション管理の新時代へ～
マンション管理の未来と可能性を女性の感性で築く
というタイトルのもと、娘の百合香と講演を行なって参りました。

これからマンション管理士の試験を受けようと思われている方、先日試験に合格されたばかりの方、男性女性年齢問わず、お話を聞きに来て下さいました。

当日のコンテンツは以下のようなものでした。

１．マンション管理とマンション管理士の現状
２．実務の苦労   尊敬するメンターとの出会い、子育てが終わったとおもったら、親の介護が待っていた。それを乗り越えて
３．女性だからのメリットって？
４．マンション管理の未来予想図～マンション管理の新時代へ～
５．私の中のマンション管理士の仕事のイメージやスタンスについて
６．ちょっと気になるかも・・・マンション管理士試験を受けた時の私の勉強方法

手探り状態で失敗を重ねつつ、試行錯誤をしながら、尊敬できるステキなメンター親泊マンション管理士、重松マンション管理士と出会い、マンション管理士として活動を行なってきました。
私はマンション管理士として成功をしたわけでもなく、まだまだ発展途上の段階ですが、資格を取得してから2回目の法定講習を先日受けたマンション管理士歴10年になる私の視点で、今だから皆様にお伝えできること、実務を行なうにあたり少しでもヒントになることなど、
上に挙げたコンテンツの１～５についてお話させて頂きました。

くじけそうになったりもしましたが、めげず、あきらめず、のろのろコツコツと、ようやくここまでこれたかなあ。と思います。
亡くなったアップルのジョブズが、成功の秘訣は、『最後まであきらめないことだ。』と言っていたような・・・。

どの資格もそうですが、マンション管理士も習得しなければならないことがたくさんあるので、資格を取ってからが勉強の毎日です。

百合香はマンション管理士歴が2年に満たず、マンション管理士試験をこれから受けようとされている方々に近い感覚をまだ持っていると思いますが、その中でも実務に携わりながら、日々感じていることなどをティーインストラクターとしての視点と、マンション管理士としての視点を組み合わせながらお話しておりました。

みなさまこんにちは
川崎、横浜、東京、首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。
　
昨日、川崎市男女共同参画センターで「集合住宅の防災と地域連携」のテーマで講演をさせていただいた時に、神奈川新聞報道部記者の方から取材受けました。
その時の記事です。ご覧ください。
↓
http://www.kanaloco.jp/article/83314/cms_id/123229

２０１３年、分譲マンションを取り巻く状況(東京カンテイの資料から)
・　分譲マンションのストック総数は約640万戸
・　居住人口は約1,400万人
・　毎年約15～20万戸が新たに供給されています。　　
・　築30年以上のマンションは100万戸
・　マンション化率（マンション戸数／世帯数）「マンション化率」とは世帯数に占める分譲マンション戸数の割合
    川崎市        175,535      667,030    26.32%    3.8世帯に１世帯
(２０１１年の４年前の川崎市集合共同住宅の資料から)
・　３階以上（賃貸マンション）民営借家の共同住宅は 27％

川崎の場合、３階以上の賃貸マンションと分譲マンションを合わせると　53％以上。2世帯に１世帯以上が　マンションに住んでいることになります。
居住形態も戸建から集合住宅に代わってきている状況になっています。
マンションへの永住意識が（平成２０年度マンション総合調査）52.4%になっています。

防災の基本は『自分の命を守り生きる！』です。
戸建、賃貸・分譲マンション何処に住んでいようがみな一緒です。　
災害は、一瞬にして多くの人の命を奪ってしまいます。その中で自分の身を守り、 家族を守り生きることは、 難しいですがとても重要なことです。心の準備もなく突然やってくるのが自然災害です。
集合住宅の防災対策として…　どのような集合住宅に住んでいるのか、危険の度合いがどの位か、住んでいる地域は等をまずよく知ることが重要です。　
それによって対策も 準備も変わってきます。

１月１７日で阪神淡路大震災から20年…　東日本大震災は３月１１日で４年…
この二つの悲劇は大きな衝撃でしたが、集合住宅の災害対策に生かすことができる２つのキーワードが見えてきます。
津波の被害は別として、マンション建物内でほとんど死亡者はいませんでした。一つ目のキーワードはマンションは住宅としての安全性が高く、マンションは生命を守るシェルターとしての役割を果たすことが証明されました。　

2つ目のキーワード　は近隣の人たちとの『つながり』です。昨年の１１月２２日長野北部での地震の時に、民家が倒壊し、家屋の下敷きなった人もいて　真夜中にもかかわらず　住民同士が助け合い協力して、下敷きになった人を救出し、奇跡的に一人の死者も出ませんでした。
長野の人たちは、東日本大震災の教訓として、「日ごろから　地域住民同士の顔見知りと協力」を育んでいったそうです。
つまり近隣の身近な人たちとの「つながり」と「地域との連携」です。これが２つ目のキーワードです。

限られた時間でしたが、
Ⅰ.　マンションに暮らすとは・・・
Ⅱ.　マンションの防災の課題
Ⅲ.　マンションで何が起こるか想定する
Ⅳ.　マンションと地域との連携　　
Ⅴ.　マンションコミュニティ
ⅣとⅤを中心に進めさせていただきました。

こんにちは！！川崎・横浜　首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。
私のブログの防災関係の記事をご覧になった、川崎のすくらむ21　「女性の視点でつくるかわさき防災プロジェクト」というボランティアの団体のステキな皆様から、「集合住宅の防災と地域の連携について」の講演依頼のお話を頂いて、今その準備をしています。
テーマが集合住宅の防災と地域との連携なので、分譲マンションだけではなく賃貸マンションも対象になっています。
この機会に川崎市にお住いの多くの皆さまに、マンション管理士の存在を知って頂く、チャンスに恵まれたことに感謝しつつ講演に臨みます。

日時　　：　2015（平成27）年1月27日（火）　13：30～15：30
場所　　：　川崎市男女共同参画センター（すくらむ21）（1階）ホール
〒213-0001 川崎市高津区溝口2丁目20番1号
参加費 ：　無料
詳細内容は↓
http://www.scrum21.or.jp/seminar/syugobosai_2015012/

あけましておめでとうございます。
川崎・横浜を中心に活動をしている　マンション管理士の横倉啓子です。

2015年の元旦の朝はお天気も良く、まぶしい初日の出も見ることができました。
でもお昼頃から、「ちょっと寒くなってきた‥‥」と思ったら、ヒラヒラと雪が舞ってきました。

今年もマンション管理組合のみなさま、役員のみなさま声を『聴くこと』を大切にして、前向きに真摯にマンション問題の予防・解決に取り組み、
第三者の視点で皆さまに喜んで頂ける提案や工夫を様々な形で提供できように、誠心誠意精進し前向きにチャレンジしていきたいと考えています。

いつでもお気軽にご相談ください。

こんにちは　

川崎・横浜・東京で管理組合のみなさまと共に活動中のマンション管理士　横倉啓子です。

昨年コミュニteaパーティーを開催された千葉県のマンション
（http://kanagawa.office-shigematsu.com/official-blog/2013/11/）
の管理組合役員の方から、今年もパーティー開催のご依頼を頂きました。
　　

｢主役は管理組合の皆さま｣である事を意識しつつ、
防災訓練と併せた懇親会という事で、
組合員の方が用意されたカセットコンロやペットボトルのお水を使用し、
参加者の皆さまにティーカップとソーサーをご持参頂きました。

　　
昨年と同様、今年も30名近い方が参加して下さいました。
中には1歳の赤ちゃんを連れたお母様もいらっしゃいました。

懇親会の時間は1時間程。
今年は管理会社の方の防災グッズの宣伝を交え、
紅茶を使った簡単なゲームなども行ないました。

今年は昨年と比べ、多くの方が会場の設営にお手伝い下さり、
皆さんの手で作り上げた懇親会だと強く感じることが出来ました。
　　
理事長様、参加して下さった管理組合の皆さん、管理会社の担当者さん、ありがとうございました。

横倉マンション管理士事務所では、オリジナル『コミュニteaパーティー』の
レシピ作成してご利用頂いています。

『コミュニteaサービス』に関してはこちらをご参照ください。

『コミュニteaサービス』をご希望の管理組合様はこちらからお気軽にご連絡ください。

～長期修繕計画見直し再検討について～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。
　
管理規約の規定により、長期修繕計画の見直しや修繕積立金の改訂は総会の議決事項となっています。
また、長期修繕計画が総会で決議(承認)されたとしても、個々の工事の実施や修繕積立金の改定に関しては、別途総会の決議が必要となります。
長期修繕計画書の通りに実行されるとは限りませんし、また必ずしもこの通りに実行する必要もありません。あくまでも目安であり、その時々で工事を実施するかどうかを判断されたらよいと考えます。

工事価格は変動する可能性があり、経済情勢、社会情勢も時代と共に変化します。
長期修繕計画は定期的（概ね５～６年ごと)に見直すべき性質のものです。
数年後ごとに、法律の変更、生活水準の向上などをふまえて以下のようなことを検討して見直すことも必要です。
① 消費税増税に伴う工事費の増額が挙げられます。平成２６年４月から８％、近い将来には１０％の消費税が工事費に上乗せされますので、税率アップに対する新たな積立金が必要となります。
② 35年～40年目には給排水設備の更新の必要性が説かれています。
   給排水設備の工事費は、共用部分のほか、構造上専有部分を含めて一緒に行う方が効率的であるため、もし専有部分の工事費を計上する場合は、高額な給排水設備工事に対する新たな積立金が必要となります。
③ 多くの管理組合の長期修繕計画にはグレードアップ等、改良・改善の工事の実施が盛り込まれていません。
   将来グレードアップ工事の要素を考慮することは欠かせないと考えられるので、これに伴う想定外の工事の実施に対する備えが求められます。(階段⇒スロープ、バリアフリーなど)
④ クルマ離れの現象
　 多くの管理組合では修繕資金計画において、駐車場使用料収入への依存度が高い中、高齢化や若者の車所持数減少に伴う「クルマ離れの現象」等から、近い将来において駐車場使用料の収入が減少する可能性が考えられます。
⑤ 自然災害によって被災した場合の補修等について
　 直下型の大地震の発生など自然災害で被災した場合の補修をはじめとした「不測の事態の発生に伴う修繕」の実施を見込んでおらず、被災箇所の補修などは自費で対応する可能性を考慮する必要が有ります。

長期修繕計画の工事費は、原則として設計価格で計上していますので、発注時には、競争原理を適正に働かせ、極力工事費を抑えていく努力が望まれます。
これらを実現するためには、マンション管理士等の外部専門家の活用が有効と考えます。

～修繕積立金の額の設定方法～

みなさま、こんにちは　川崎・横浜・首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。

散歩をしていると金木犀の甘いやさしい香りが漂って、秋の深まりを感じます。

花水木の実    　金木犀

長期修繕計画は、法律の変更、生活水準の向上、マンションを取り巻く環境の変化等に対応する必要がありますので、概ね５年～６年ごとに見直しが必要とされています。
一般的に経年３０年から４０年に設備改修を含む高額な工事が見込まれるため、経年10年目以降の見直しにおいては、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増額に伴って修繕積立金の額も増加します。

修繕積立金の積立方法には、４つあります。
①長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を、計画期間中、均等に積み立てる方式（均等積立方式）
②当初の積立額を抑え、段階的に積立額を値上げする方式（段階増額積立方式）
③新築マンション購入時にまとまった額を基金で徴収する方式（「修繕積立基金」と呼ばれます。）
④修繕時に一時金を徴収する又は金融機関から借入れすること等を前提とした積立方式

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立を確保する観点から、国交省は①均等積立方式を推奨しています。
但し、この方式でも期間の途中で資金ショートする時には何らかの対応が必要になります。

新築マンションの場合は、②段階増額積立方式を採用している場合がほとんどで、分譲時に③修繕
積立基金を徴収している場合も多くなっています。

次回は「長期修繕計画見直し再検討について」です。