こんにちは　川崎・横浜を首都圏を中心に活動しているマンション管理士の横倉啓子です。　　　　　

２月首都圏では８日、１４日と激しい雪と風で大荒れとなりました。２００１年１月以来の大雪警報が出された東京都心では積雪が２７センチに達し、１９９４年２月以来２０年ぶりに２０センチを超えたそうです。雪に慣れていない都心では、雪かきや屋根の雪おろしに追われたり、予想外の出来事にいマンション管理組合もあたふたしたところが多いのではないでしょうか。

２回降った大雪前から、１か月経った理事会までの各管理組合さんの雪に対するドラマが有りました。

◎都内のＡマンション(150戸)では、 大雪が降る２日前2/7に理事会が有りました。議題も終了に近づき終了間際に、いつも寡黙な男性から一言……提案がありました。
「土日に大雪の予報が出でいますが、管理員さんの出勤日ならば管理員さんの好意で玄関前等雪かきをしてくれていましたが、土日は管理員さんが休みなので、雪かきは自分たちでやらないといけないですね。９日は都知事選が有り、朝から選挙に行く人がいるかもしれない。またうちのマンションはお年寄りも多いのでエントランスで転んでケガなどをしてはいけないから、理事会で雪かきをしたほうがいいのではないでしょうか。」
理事長も「そうですね。理事会で出られる人だけでいいですから、雪かきをした方いいですね。どうでしょう皆さん。」…賛成多数で決まりました。
管理会社のフロントマンからも、管理員が土日休みなので事前に雪かきの道具を用意しますと理事会終了後に準備を始めました。
それから１か月後の３月初旬に理事会が開催されました。
冒頭に理事長、管理会社から雪かきの報告が有りました。

今回の雪かきは理事たちだけではなく、委員会(一昨年の総会で植栽関係の委員会が発足しました。)に所属している有志等の人たちも集まり、皆が一緒になって雪かきをしたそうです。
雪かきをがんばり過ぎて、月曜日は腰が痛かったという報告もありました。

湿った重い雪の雪かきは、足腰に負担がかかり大変な重労働です。重たいシャベルはさらに負担が増えるとのことです。
今後に備えて、プラスチックの雪かきシャベルを２～３本追加購入することが決まりました。

◎神奈川のＢマンション(106戸)では、雪が降った土曜日に管理人さんの声かけで、居住者有志の雪かきが始まったそうです。でもだんだんと風雪が強まり、残念ながらその後さらに雪が積もってしまいました‥‥
翌朝は、呼びかけもなかったのに有志が出てきて、昼間前には、敷地内と道路に面した歩道の雪かき全て完了したそうです。
私が日曜日の夕方の理事会にお伺いした時には、マンションのまわりは整然と雪かきがなされており、雪かきで使用した道具がエントランスに干してありました。
今回の大雪時に中庭の自動ドアに雪が詰まり扉が故障し、開いたままの状態になってしまったそうです。
雪の日の中庭の自動ドアの使用について、日曜日の理事会では今後雪予報の状況を見ながら、前以って使用禁止等の注意喚起の掲示物で対応することに決まりました。

◎別のマンションでは、理事会で少し勘違いしたオジサマから、「雪かきは管理会社がやるのが仕事でしょ。マンション管理士も雪かきをやりに来るんでしょ。」との意見が出ましたが、
それを受けた管理会社からは、雪かきは委託業務には入っていないので…という説明がありました。
雪が降った後の日曜日では、マンション居住者の多くの有志の人たちで、雪かきがはじめられたそうです。

◎横浜のＣマンション(87戸)では、居住者の有志の人たちが手持ちのスコップ、ちりとり等を持参で頑張ったそうです。そこで有志の奥様パワーとマンション内コミュニケーションが図れたと聞いています。
雪かき道具の必要性を体で感じたそうです。
その後の3月初旬の理事会では、雪かき道具(アルミの軽いシャベル５本)の追加購入が決まりました。

雪は後始末などが大変です。湿った重い雪の雪かき作業は、大変な重労働です。特に力んだりすると血圧と脈拍が上がります。雪かきの際は無理せず健康管理やケガに充分注意してください。
でも雪の中にマンション内コミュニティの種がいくつもあることを感じました。

こんにちはマンション管理士の横倉啓子です。

川崎市が、「直結給水」の範囲を拡大しました。

はじめに直結給水とは？道路などに埋設されている配水管から、受水槽を経由せずに、直接各家庭の蛇口に、水道水を供給する給水方式のことです。
直結給水には、「直結直圧式給水」と「直結増圧式給水」の2種類があります。
川崎市の給水方式の場合、大別して「直結給水」と「受水槽式給水」があり、さらに直結給水は、「直結直圧式給水」、「特例直結直圧式給水」、「直結増圧式給水」に分類されています。
また、「直結直圧式給水」には、3階までの建築物を対象とした「直結直圧式給水」と4階以上の建築物を対象とする「特例直結直圧式給水」の2種類があり、特例直結直圧式給水は、本来であれば直結増圧式給水となる建築物に対して、暫定的に増圧給水設備の設置を猶予し、直圧式で給水する方式です。

川崎市　特例直結直圧方式による給水の階数制限の撤廃について（平成26年2月1日施行）　報道発表資料を引用します。

水道の給水方式には、配水管の水圧を利用して給水する直結方式と受水槽を経由してポンプ等で給水する受水槽方式があます。
直結方式には、おいしい水の給水、停電時における給水の継続、省エネルギーといった様々なメリットがあります。
川崎市では、これまで配水管網の整備などを推進することにより、配水管の水圧を確保し、直結方式により給水が可能な建物の階数を順次拡大してきました。
このたび、５階建までの建物に限定している特例直結直圧方式の設計水圧上限値を0.35Ｍｐａ（メガパスカル）を0.40Ｍｐａに引き上げ、水理計算上可能な階数まで給水可能とし、平成２６年２月から階数制限を撤廃することとしました。

１ 給水方式の種類
※１ 直結直圧方式：配水管の水圧のみで給水する方式
※２ 直結増圧方式：配水管の水圧を増圧ポンプで増圧して高層階に給水する方式
※３ 特例直結直圧方式：４階以上への直結方式による給水に当たり、当該建物に給水する配水管の水圧等を踏まえ、増圧ポンプの設置を猶予し、直結直圧方式により給水する方式

２ 直結方式による給水の経緯
平成 元年 ４月 ３階建て専用住宅（３階直結直圧方式）
平成 ５年１０月 ３階建て共同住宅等（３階直結直圧方式）
平成１１年 ７月 １０階建てまでの共同住宅等（直結増圧方式）
平成１７年 ８月 階数制限撤廃（直結増圧方式）５階建て共同住宅等（特例直結直圧方式）

３ 改正内容
（１）特例直結直圧方式の階数制限を撤廃する。
（２）特例直結直圧方式の設計水圧上限値を0.35Ｍｐａから0.40Ｍｐａに引き上げる。
（３）特例直結直圧方式と他の給水方式の併用を認める。

４ 直結直圧方式による給水の階数制限の撤廃の効果
（１）おいしい水の給水
　　　清掃に関する基準がない小規模受水槽が減少することにより、より一層おいしい水の給水が可能となります。
（２）停電時における給水の継続
　　　直結直圧方式は配水管の水圧のみで給水するため、建物が停電となっても給水を継続することができます。
（３）省エネルギー
　　　今回の直結直圧方式の階数制限の撤廃による二酸化炭素の削減量は、１日当たり３．３ｔと試算され（※４）、これは約８万６０００本のスギの木が１日に吸収する二酸化炭素量に相当します。
　※４ ６階建及び７階建の建物の約３割が受水槽方式から直結直圧方式に切り替わることを想定して算出
（以上引用ここまで）

▲画像クリックで拡大

管理組合が、特例直結直圧式給水を検討する場合、総会の決議が必要です。
既存の給水設備・装置からの変更するには、配水管の取付口の口径（75ｍｍ以下）の条件が満たされているか、
水圧設計水圧上0.40Ｍｐａの水圧に既存の配水管が耐えられるか等…
基本的に直結直圧式給水と同じだそうですが、当該建物への直結方式による給水に当たり、配水管の水圧が低下したときには「直結増圧式給水」に変更することとになります。
そのため、あらかじめ増圧ポンプの設置スペースや設置費用を準備しておく必要がある点が、直結直圧式給水と異なります。

【直結増圧式給水】
直結増圧式給水概念図 増圧ポンプを使って配水管の水圧に加圧して給水する方式です。受水槽を設置しないため、土地の有効利用や受水槽清掃の手間を省くことができるなどのメリットがありますが、貯水機能がないため、断水などのときは直結直圧式給水と同じ対応が必要になります。また、断水後の赤い水などが増圧ポンプに流入することにより、故障の原因となることがありますので、増圧ポンプの給水バルブを閉めておくなどの対応をしておき、増圧ポンプを経由しない散水栓などで水の状態を確認してから、増圧ポンプの使用を再開する必要があります。
〈メリット〉
    配水管の水を直接給水することができるため、より新鮮な水の給水ができます。
    配水管の水圧を利用して給水するため、受水槽式給水に比べて省エネルギー効果があります。
    受水槽を設置する必要がありません。そのため、受水槽の設置、維持管理（定期点検、清掃等）が必要ありません。また、受水槽の設置スペースを有効利用することができます。
〈デメリット〉
    建築物の規模に一定の制限があります。
    増圧ポンプの設置が必要です。
    増圧ポンプの維持管理（定期点検等）や断水時の適切な対応が必要となります。
    貯水機能がないため、断水等のときには水の使用ができなくなります。そのため、緊急時に水の使用が適用できません。

以上が直結増圧式給水の一般的なメリ・デメです。
各管理組合の現状、特性等を充分理解して、慎重に検討することを願います。
ご相談希望の管理組合さまは、お気軽にご連絡ください。

こんにちはマンション管理士の横倉啓子です。
神奈川新聞のWEB版に以下のような記事があったので引用します。
川崎市は２０日の市議会本会議で、大規模マンションの貯水槽を、災害時に周辺住民が使える応急給水施設として活用していく方針を明らかにした。共産党の井口真美氏（多摩区）一般質問に答えた。
貯水槽から直接水を出し利用するには、盗水防止などの観点から水道メーターの設置がこれまで求められた。その場合、現行の仕組みでは加入金（通常の口径で１５万７５００円）と毎月の基本料金（８立方メートルまで５５６円）が発生。
マンション管理組合に負担を強いることになる。
井口氏は、応急給水施設として活用する貯水槽に限り、加入金と基本料金の徴収を免除するよう主張。民間の既存施設を有効活用して、災害時に備えるべきと指摘した。
市上下水道局の飛彈良一上下水道事業管理者は「自助、共助による飲料水確保の取り組みとして、本市の考え方に合致する。災害時に限って活用を可能とするよう検討したい」と述べ、前向きな姿勢を示した。
（以上引用ここまで）

災害が発生したら、公共の応急給水拠点施設だけでなく、民間の大規模マンションも協力して、貯水槽の水をマンション居住者以外の近隣住民に役立てようという意見です。非常時には地域住民との助け合いが必要になりますので、大切なことだとは思います。
しかし、分譲のマンションの場合には、区分所有法という法律の下で、マンションにおいて区分所有者の共同利益を増進し良好な住環境を確保するために、建物や設備を適切に管理や整備を行うこと、またそれらを行いやすく体制を整えることによって、トラブルの少ない暮らしやすい物的な環境を実現し維持することを最も重要な課題としています。

▼貯水槽　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▼貯水槽内の水
　　　　　　
分譲マンションの管理組合としていくつかの問題点や課題が発生します。

１.総会の決議が必要　
　管理組合はマンションの敷地や共用部分等の財産管理という目的をもって、建物や設備を適切に維持管理、整備しています。敷地や共用部分等の一部を、第三者（居住者以外の近隣住民）に使用させるには、管理組合として総会の決議が必要です。

２.事前のトラブル防止及び安全対策等の検討
　非常時において、平静でいられないことから混乱した不特定多数の人々が、マンション貯水槽の水を求め敷地内に入り込むとなども予想されます。管理組合では事前のトラブル防止及び安全対策等の検討が必要になります。

３.マンションの給水設備について…
　管理組合は日々清潔な飲料水を各戸に給水するために、区分所有者から管理費を集め、給水設備の点検、年に１回実施する受水槽の清掃、水質検査等の、維持管理をしています。
　一般的に貯水槽の大きさを決める場合に、１日の全体の使用料の１/２程度の容量とされていることを考慮する必要があります。
　災害時に貯水槽の飲料水をマンション居住者だけではなく近隣住民にも使用できるためには、多量の飲料水を蓄えていなければなりません。
　大規模マンションは居住者数も多くなり、居住者が必要とする飲料水の確保も大変になります。
　水道水は塩素等による滅菌が行われ、雑菌の発生が抑えられて送られてきますので、いつでも安心して利用することができます。
　通常の貯水槽では、１日２回内部の水が入れ替わるよう常に補給されます。残留する塩素濃度も維持されますが、災害時には補給が止まり、貯水槽の中に残った水だけになると、気温や貯水槽の汚れなどの外部要因によって塩素濃度は下がり、滅菌効果が弱くなってやがて飲料水に適さなくなる場合もあります。

４.「直結給水方式」の場合は…
　貯水槽は水道水を貯めて使うため、水温が上がって味が悪くなったり、使用料が減って水が長時間滞留して、塩素濃度が下がると滅菌効果が悪くなることから、最近では「直結給水方式」の普及・拡大を推進している自治体が有ります。
　貯水槽を廃止し、水道本管の水をそのまま各戸に給水しますので、常に新鮮な水を使うことができます。貯水槽を設置する必要がありません。そのため、維持管理（定期点検、清掃等）が必要ありません。
　しかし、災害が発生したら貯水槽が有りませんので水道が止まれば直ちに断水し、マンション居住者自身の飲料水確保が必要な事態になります。当然近隣住民に役立てることはできません。

▼水道管直結工事　　　　　　　　　　▼配管交換工事
　　　　

※　管理組合としての対応は…　
マンション居住者自身が自宅で備えるもの（飲料水等…）、安全対策のリスト等を作って周知を徹底することが必要です。

マンションの現状、管理組合の特性等を充分理解して、検討することを願います。

あけましておめでとうございます。

川崎・横浜・神奈川、東京エリアで活動をしております、横倉啓子です。

新年一番目にメールが届きました。お世話になっている管理組合の役員さんからです。
『いつもプロとしての横倉さんに感心しておりました。もうすぐ私の仕事は終わりますがこれまでのサポート本当にありがとうございました。感謝しております。』
読んでいて胸が一杯になりました。

今年もより一層マンション管理の専門性を高め、ソフト＆ハード＆ハートの面から、真摯にマンション問題の予防・解決に取り組み、マンション管理組合のみなさま、役員のみなさまのお役に立てるよう、誠心誠意精進します。どうぞよろしくお願い致します。
マンションでのお困りごと、不安などがありましたら、お気軽にご連絡下さいませ。

⇒無料相談・お問い合わせはこちらから

川崎、横浜のマンション管理士横倉啓子です。

年末年始のゴミですが、ごみと資源物の収集を年末年始お休みする自治体が多く、収集日程が日常収集と違って大変少なくなります。
でも各家庭では大掃除をして不要になった粗大ゴミ、書類、お正月のおせち料理の準備で出た生ごみ等、普段の数倍もゴミの量が多くなります。
我が家の年末のゴミを年始の収集日までうちのどこに保管しておくか、毎年頭を悩ませています。
自分の家のゴミを自治体の予定の収集日まで自宅で保管できずに、誰が出したかわからないと勝手に思い、収集されない集積所に出されたそんなマナー違反のゴミが、カラスやネコの餌食になり、新年早々方々のマンションのゴミ置き場が散乱している光景を目にします。
管理員さん、掃除の人、管理会社もお正月休み…収集されるまでその間ゴミを出したマナー違反の居住者は知らん顔…
お正月早々の仕事始めに、殆どの管理員さんや掃除員さんがマナー違反の居住者の年末年始のゴミ出しが何とかならないかということを毎年訴えます。

日常でもゴミ問題に悩まれている管理組合の話をよく耳にします。理事会でもゴミの出し方のマナーについて検討している管理組合はとても多いです。
ゴミ出しは、ルールに則りきっちりと行いたいものです。が、残念ながらルールを破る人はマンションに何人かは居ます。
・ゴミの分別をしない、
・ゴミ出しの曜日を守らない、夜にこっそり出す、
・粗大ゴミの手配をせずに出す、
・ネットを被せずに投げ捨てる、などなどです。

指定された時間曜日や分別に違反があると、ゴミ置き場にゴミが長時間放置されることになります。
ゴミ袋の口が締まっていない、ゴミ袋に穴が空いているなど、ゴミの出し方の不備などにより、以下のような問題が発生します。
・野良猫やカラスによるゴミ散らかし
・ゴミ置き場の汚れ・悪臭
・ペットボトルなど強風による散乱
・ミックスペーパーなど可燃ゴミは深夜などに放火される可能性があります。

良いマンションかどうかを見分ける方法の一つに、共用部分である玄関ロビー、廊下、ゴミ置き場が汚れていないかなどを、チェックすることが挙げられます。
自分のマンションの管理が悪くならないためにもルール違反者に対する、ごみ収集日分別マナーなど知らなかったと言わせない様な、管理組合さんの粘り強いスピーディーな対応が必要です。
ゴミの散乱の対応を管理員さんに無理矢理お願いしても、その皺寄せで管理員さんが余計なゴミ対策作業に手間どられ、本来の管理員業務に従事する時間が削られてしまうため、最終的にはマンション管理の質の低下を招いてしまうことになります。
ご自分の大切なマンションの資産価値の低下につながりかねません。

ゴミの分別ルールは、各自治体によって異なります。また近年、ゴミ出しルールや収集日などが短期間で変る自治体もよく耳にします。自治体の多くは、ホームページにゴミ出しルールを掲載していますので、まずは自分の地域のゴミ出しルールがどうなっているか、きちんと確認しましょう。
最悪の場合、地方自治体の定めにより、ゴミの分別が厳しく義務づけられているところでは、ルールがきちんと守られないとゴミの収集を拒否されたりするケースもあります。ゴミが長期間収集されないと衛生環境の悪化まで招いてしまうことになります。

管理組合としては、意識を高めるためにも、ゴミ置き場には、ルールなどを張り出しておくとよいでしょう。 各家庭に分かりやすい回覧も必要になってくるでしょう。

・　ゴミ出しの対策としては、根気よく掲示等で注意喚起を行う。
・　悪質な酷い出し方のゴミについては写真を撮りそれを掲示する。
・　ゴミの分別方法について作成した掲示物を掲示する。
・　ゴミ置場に注意喚起の掲示をするだけではなく、全館に回覧をする。

一部の人のルール違反でも全体に迷惑がかかることを認識し、一人一人が意識してルールを遵守しましょう。

こんにちは　

川崎・横浜・東京で管理組合のみなさまと共に活動中のマンション管理士　横倉啓子です。

千葉県にあるマンションの管理組合の理事長様から、防災訓練の後で、紅茶を使って懇親会を開きたいとのお話を頂き、『コミュニteaパーティー』を開催しました。会場はマンションの集会室でした。

組合運営費で限られている予算の中で、組合員の皆さまのコミュニティ作りをお手伝いをする為に、紅茶をツールとした防災訓練と絡めたメニューを企画しました。

当日は予想以上に参加者が集まり、中には最近引っ越しされて来たばかりの方もご家族で参加されたりして、大人子ども合わせて30名近い方が参加して下さいました。

懇親会の時間は1時間程度。
今回の特徴は、防災訓練後というセッティングを兼ねて、組合員が用意するカセットコンロ、ペットボトルのお水を使用し、ティーカップは各々マイカップを持参して頂きました。

『コミュニteaパーティー』開催後も組合の方と何度かお会いしていますが、今まではコーヒーばかり飲んでいたけれど、『コミュニteaパーティー』をキッカケに、紅茶も飲むようになった、とお話して下さる方もいらっしゃいます。

理事長様、参加して下さった管理組合の皆さん、管理会社の担当者さん、ありがとうございました。

横倉マンション管理士事務所では、オリジナル『コミュニteaパーティー』のレシピ作成してご利用頂いています。

『コミュニteaサービス』に関してはこちらをご参照ください。

『コミュニteaサービス』をご希望の管理組合様はこちらからお気軽にご連絡ください。

こんにちは  川崎・横浜のマンション管理士　横倉啓子です。

１１月１６日　狭山茶で有名な、緑が多く環境の良い入間市で「マンションの防災とコミュニティ」をテーマに講演をさせていただきました。駅前から会場に向かう道の両サイドは、多数の団地が建っていました。入間市は団地が多いそうです。
会場には約４０人の方々にお集まりいただきました。ありがとうございました。

防災のお話をさせて頂くときの３つのポイントは、
1.防災の基本…自分の命を守る！家族を守る！自分の命を守る。そのためには、水や食料の備蓄だけでなく、どのような準備が必要なのか！！

2.行政、消防、自衛隊、管理会社、管理組合等が自分を助けてくれるという自分に都合のよい期待をもって生活をしている方がいますが、自分の命・自分の家族は自分でまず守るのが基本です。

3.そして阪神・淡路大震災の時に一番多く生き埋めの人や閉じ込められた人を救出したのはだれなのか？その答えは役所の人、救助隊ではなくて、「身近なご近所の人」です。

◎マンション内コミュニティで注意しなければならないこと…
人にはそれぞれな事情があります。人間関係が苦手な人。身体的に大変な人。他人には言えない問題を抱えている人。他人とあまり接したくない人。顔が全員違うように感覚考え方も違います。
でもマンション内の付き合いを避けている方でも、いざというときには助けが必要になったり、反対に助ける立場にもなります。
難しいかもしれませんが相手の事情をさりげなく察し「共感」「お・も・い・や・り」が持てるような関係にしたいです。

昔のような濃い関係のコミュニティですが、実は私もちょっと苦手です。
普段はあいさつ程度でも、ご近所だからあまりプライベートには踏みこまず、さりげなくほどよくお互い様感覚の関係の種を植え、芽が出て育んでいくことこそ、マンションという大切な財産の価値を高めることを目的とする管理組合が管理・運営をしていくうえでのキーワードと考えます。

こんにちは
川崎・横浜のマンション管理士　　横倉啓子です。

紅葉が深まる１１月１６日（土）に
主催：埼玉県マンション居住支援ネットワーク、埼玉県、入間市、狭山市、公益財団法人マンション管理センター

マンション管理基礎セミナーを開催いたします。

わたくしは講演２で、『マンションの防災とコミュニティ』
 ～コミュニティの種をまくことから～のテーマで講演を致します。

場所：入間市産業文化センター　２階集会室
日時：１１月１６日（土）13:00～16:20
 
くわしい内容は↓

http://saitama-mansion.net/semina-2.html

興味と時間が一致した場合は、下記にお申し込みください。

申込先：埼玉県庁　住宅課　TEL:048-830-5573

会場でお目にかかることを楽しみにしております。